Tạo đột phá phát triển nhà ở xã hội

Khu nhà ở tái định cư giá rẻ Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy, Hà Nội).

Tín hiệu lạc quan

Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/1/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình sẽ là tâm điểm để các doanh nghiệp, người dân hướng tới, kỳ vọng tạo ra bước đột phá mới trong phát triển NOXH. Bất chấp những tác động từ đại dịch COVID-19 trong hơn 2 năm qua, cũng như áp lực tăng giá vật liệu xây dựng, nhiều doanh nghiệp vẫn mạnh dạn đầu tư NOXH từ đầu năm đến nay.

Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị (HUD – Bộ Xây dựng) đã khởi công 5 dự án, với 2.560 căn hộ. Dự kiến đến năm 2025, HUD sẽ triển khai hàng loạt dự án NOXH tại các địa phương, với hơn 8.000 căn hộ, đưa tổng diện tích NOXH HUD cán mốc khoảng 1 triệu m2 sàn, gần 11.000 căn hộ. Các dự án của HUD xây dựng tại các địa phương đã đưa vào sử dụng đều được người lao động đánh giá cao về chất lượng, giá thành hợp lý. Đơn cử dự án NOXH Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (huyện Mê Linh, Hà Nội) có tổng số 1.030 căn hộ, diện tích từ 52 - 69 m2, có mức giá từ 8,3 triệu đồng/m2 đã góp phần bảo đảm chỗ ở cho người dân địa phương có nhu cầu.

Tương tự, Tổng công ty Viglacera (Bộ Xây dựng) đã khởi công 2 khu nhà ở công nhân tại khu công nghiệp Yên Phong (Bắc Ninh) và Đông Mai (Quảng Ninh). Hai dự án này khi hoàn thành sẽ cung cấp thêm 3.000 căn hộ cho công nhân, chuyên gia trong các khu công nghiệp tại địa phương, với mức giá từ 7,1 - 8,5 triệu đồng/m2, đồng bộ về hạ tầng dịch vụ như trung tâm y tế, văn hóa, nhà trẻ, sân thể thao ngoài trời, siêu thị…

Hai doanh nghiệp Nhà nước này của ngành Xây dựng đã và đang góp phần thực hiện các chủ trương, chính sách của Chính phủ về phát triển NOXH, nhà ở công nhân, nhất là khi tình trạng người lao động thiếu chỗ ở ổn định đang gia tăng theo tốc độ phát triển công nghiệp tại Việt Nam.

Thực tế hiện nay, có nhiều doanh nghiệp bất động sản lấy phát triển NOXH làm mục tiêu định hướng, nhưng đang gặp nhiều vướng mắc về quỹ đất, chính sách hỗ trợ và nguồn vốn, nên mục tiêu chưa đạt được kỳ vọng. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quỹ đất phát triển NOXH tại các địa phương thiếu và bố trí chưa phù hợp, nhiều nơi chưa thực hiện nghiêm việc dành 20% quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại để xây dựng NOXH theo quy định; nhiều chủ đầu tư còn thực hiện nghĩa vụ NOXH bằng hình thức nộp tiền, dẫn tới tình trạng thiếu quỹ đất.

Riêng về nguồn vốn phát triển NOXH, theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, từ sau khi gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng kết thúc từ năm 2016, việc phân bổ nguồn vốn Nhà nước cho lĩnh vực này bị dừng lại, kéo theo không ít dự án chậm, dừng tiến độ, do chủ đầu tư và người mua không tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi.

Tiếp tục tháo gỡ khó khăn

Đại diện các doanh nghiệp chuyên xây dựng nhà ở giá rẻ chia sẻ, Nghị định 100/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển NOXH quy định cho phép tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần khi đầu tư NOXH, nhưng khi tăng lại không phù hợp với quy hoạch được duyệt. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 20/2021/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015/TT-NHNN hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách NOXH. Theo đó, từ đầu năm 2022, người vay vốn để mua, thuê mua NOXH sẽ không được vay vốn tín dụng ưu đãi tại các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định, chỉ được vay vốn ưu đãi để “xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở”. Nếu quy định này không được tháo gỡ, cơ hội sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp thêm khó.

Nhằm tạo đà bứt phá trong phát triển NOXH, Nghị quyết số 11/NQ-CP đã đề xuất những giải pháp cụ thể. Trong đó, có gói hỗ trợ 15.000 tỷ đồng thông qua Ngân hàng chính sách xã hội Việt Nam cho các cá nhân vay mua, thuê mua và cải tạo nhà ở, với lãi suất 4,8%; hỗ trợ lãi suất 2% đối với các chủ đầu tư xây NOXH, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ... nằm trong gói hỗ trợ khoảng 40.000 tỷ đồng. Hai gói hỗ trợ này được thực hiện trong hai năm 2022 - 2023. Đây kỳ vọng là bước đột phá góp phần thúc đẩy thị trường NOXH tới đây.

Các chuyên gia BĐS cho rằng, giải pháp tốt nhất hiện nay khuyến khích doanh nghiệp đầu tư NOXH là tạo điều kiện cho phép doanh nghiệp được quyền lựa chọn phương án bố trí quỹ đất tại khu vực phù hợp để phát triển NOXH hoặc hỗ trợ bằng tiền mà không phân biệt quy mô dự án. Về lâu về dài, Nhà nước cần tạo lập quỹ đất, quy hoạch và đầu tư hạ tầng bài bản, rồi giao cho địa phương làm chủ đầu tư hoặc đấu giá các khu đất để xây dựng NOXH.

Về vấn đề này, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính nhận định, cần siết chặt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại các địa phương, tránh tình trạng thời gian qua, nhiều địa phương “ế ẩm” một số dự án NOXH do nằm quá xa trung tâm, không thuận tiện đi lại. Đồng thời, siết chặt công tác thanh tra, kiểm tra việc nộp tiền phần quỹ đất dành cho phát triển NOXH trong các khu đô thị, xem có được sử dụng đúng mục đích để phát triển NOXH không? Vì vậy, cần xây dựng lại chỉ tiêu phát triển NOXH trong việc đánh giá kế hoạch phát triển kinh tế xã hội hàng năm của các địa phương theo quy định.

Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cũng đã kiến nghị UBND Thành phố xem xét rút ngắn tối đa quy trình và thời gian thông qua quá trình đầu tư NOXH; xem xét đề xuất của các doanh nghiệp sử dụng hình thức "Chứng chỉ đầu tư NOXH" theo hướng chủ đầu tư hoàn thành dự án NOXH sẽ được cấp chứng chỉ có giá trị quy đổi tương ứng với quy mô dự án. Chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng chứng chỉ này, tạo ra một thị trường giao dịch chứng chỉ để tăng thu ngân sách (thuế thu nhập từ bán chứng chỉ), khuyến khích doanh nghiệp làm NOXH và giúp các doanh nghiệp làm nhà thương mại mua chứng chỉ để hoàn thành nghĩa vụ cho dự án của mình. Tuy nhiên, luật pháp vẫn chưa có quy định cho phép điều này.

Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh: Phát triển NOXH cần sự vào cuộc của cả hệ thống ngân hàng: Để chương trình phát triển NOXH thực sự có hiệu quả cần sự vào cuộc của cả hệ thống ngân hàng, chứ không chỉ phó thác cho sự chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước hay việc thực hiện của Ngân hàng chính sách xã hội, nhằm đưa gói hỗ trợ đến đúng địa điểm, đối tượng cần trợ giúp. Kinh nghiệm từ gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng trước đây cho thấy, sự tham gia của nhiều ngân hàng sẽ giúp tiến độ giải ngân nhanh hơn, tạo sự cạnh tranh, công khai, minh bạch, góp phần xóa cơ chế xin cho trong việc giải ngân đến các đối tượng.

Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Bùi Xuân Dũng: Sớm sửa đổi Luật Nhà ở: Mặc dù Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết liệt chỉ đạo, nhưng việc phát triển NOXH vẫn đang gặp nhiều khó khăn vướng mắc, nhất là sự chồng chéo quy định tại Luật Nhà ở và các luật liên quan khác. Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, trình cơ quan có thẩm quyền dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở 2014, trong đó tập trung tháo gỡ vướng mắc về cơ chế, chính sách, quy hoạch, quỹ đất liên quan đến NOXH, nhà ở cho công nhân. Ngoài ra, Bộ Xây dựng đã thành lập Tổ công tác liên ngành làm việc với các địa phương về rà soát, kiểm tra việc bố trí quỹ đất NOXH tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, bảo đảm chấp hành đúng quy định.