Mặc dù chưa có lộ trình áp dụng việc đánh thuế lên ngôi nhà thứ hai trở đi, nhưng đại diện Bộ Tài chính khẳng định sắc thuế này là định hướng sẽ thực hiện trong tương lai. Chính sách đánh thuế nhà ở thứ 2 đang được sự đồng tình về chủ trương của nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, để hiện thực hóa chủ trương, cần có cách làm phù hợp, tránh đánh nhầm đối tượng, cào bằng hoặc làm méo mó thị trường.
Thực tế, những năm qua kênh đầu tư căn hộ, bán qua tay, chốt lời diễn ra mạnh. Hình thức đầu tư thứ cấp này nước nào cũng có và xu hướng đầu tư này tăng mạnh ở Việt Nam. Tuy nhiên chúng ta chưa có chế tài quản lý, thu thuế đối tượng này, họ có thu nhập cao, nhưng chịu thuế ít. Trong khi đó, người mua nhà để ở từ người bán thứ cấp này vừa chịu giá nhà cao, vừa chịu thuế. Do đó, cần phải đánh thuế nhà để ngăn chặn đầu cơ, hạn chế những “đô thị ma”.
Kinh nghiệm thế giới
Hầu hết các quốc gia, kể cả các nước phát triển, các nước đang phát triển hay các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều đánh thuế vào tài sản BĐS bao gồm cả đất và tài sản gắn liền. Thuế suất là từ 1 – 1,5% giá trị BĐS tính theo giá thị trường. Rất nhiều nước cũng đánh thuế lũy tiến vào các BĐS dư thừa so với hạn mức trung bình trong xã hội. Tư tưởng của sắc thuế như vậy không phải đánh vào nhà ở, mà là đánh vào vị trí của nhà ở đó được thụ hưởng sự thuận lợi của hạ tầng và các tiện ích công cộng được hình thành từ đầu tư công. Chẳng hạn, Singapore, một nước có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam. Khi mua BĐS, người mua sẽ phải trả 3%. Tuy nhiên, khi mua từ BĐS thứ hai trở đi, thì có một chút khác biệt là người Singapore sẽ phải trả thuế thêm là 7%. Do đó, người mua có quốc tịch Singapore sẽ phải trả tổng cộng là 10% cho ngôi nhà thứ 2 này. Nếu người mua là người nước ngoài thì họ phải trả thêm là 15% cho ngôi nhà thứ 2. Vì vậy, nguồn thu từ thuế sẽ tăng lên đáng kể và phụ thuộc vào từng nhóm người mua.
Tại Nhật, mức thuế BĐS từ 1,4 - 2,1% trên giá trị cả nhà và đất tính theo giá thị trường và được điều chỉnh 3 năm/lần. Còn nước Anh mới vừa đánh thuế tài sản phụ trội lên BĐS thứ hai kể từ ngày 1/4. Đối với BĐS thứ 2 có giá trên 40.000 bảng, người mua phải nộp thêm 3% so với mức thuế thông thường. Nhà có giá trên 1,5 triệu bảng thì mức thuế lên tới 15%.
Đồng tình của chuyên gia
Hiệp hội BĐS TP.HCM đồng tình với Bộ Tài chính về việc nghiên cứu lập đề án đánh thuế BĐS, nhất là đối với người có từ nhà thứ 2 trở đi. Sắc thuế này sẽ góp phần giúp cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững, chống đầu cơ, tăng nguồn cung cho thị trường, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước... Nhưng Hiệp hội cũng đề xuất không nên thu thuế này đối với nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại có giá trị dưới 1 tỉ đồng, nhà cấp 4 trở xuống. Ngoài ra, các hộ gia đình dù đã có một căn nhà nhưng đang ở chật nay mua thêm nhà thứ 2, thứ 3..., nhưng tổng diện tích các căn hộ nhỏ này cũng chỉ dưới 200m2 cũng không nên thu thuế. Trong giai đoạn đầu nên áp dụng mức thuế suất vừa phải, phù hợp với sức dân.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng: Muốn thị trường BĐS phát triển ổn định, xã hội bớt chênh lệch giàu nghèo, bất công bằng thì càng phải đánh mạnh thuế nhà ở thứ 2, ngay cả nhà quá rộng, biệt thự hàng trăm m2 cũng phải đánh thuế. Tuy nhiên, để đưa chính sách này vào cuộc sống, cần tính toán tác động và cách thức thực hiện: Đó là phải sàng lọc đối tượng mua nhà ở thứ 2 đầu cơ khác với mua nhà ở thứ 2 nhằm mục đích chuyển chỗ ở chật hẹp, thiếu không gian. Họ có tiền, họ được mua mà vẫn giữ nhà cũ. Mặc dù, mục đích việc tránh đánh thuế nhà ở thương mại dưới 1 tỷ đồng là tốt, tuy nhiên, rất có thể đây sẽ là cơ hội, kẽ hở để giới đầu cơ vin vào để đầu cơ nhà ở, khiến cho hiệu quả chính sách không được thực thi.
Còn nhiều thách thức
Hiện tại, thách thức lớn nhất đối với chúng ta khi áp dụng điều luật này tại Việt Nam là có thể xây dựng một hệ thống để nhận biết và quản lý người mua BĐS. Ở các nước khác, điều luật này đã góp phần đáng kể vào nguồn thu ngân sách của chính phủ, nhưng cũng sẽ tác động đến số lượng giao dịch các BĐS trên thị trường.
Trở lại với hệ thống hiện tại của Việt Nam, hiện tại các thủ tục mua bán BĐS vẫn phải thực hiện trên hệ thống văn bản, giấy tờ, việc áp dụng công nghệ thông tin vẫn còn rất hạn chế. Và nhiều giả thiết đặt ra rằng, nếu như mua một BĐS khác ở Việt Nam, làm thế nào để chính quyền biết người đó đã sở hữu một BĐS mà không phải thông qua việc xem xét lại một loạt các tài liệu, giấy tờ liên quan? Rõ ràng, việc này sẽ rất khó khăn và mất thời gian nếu như không có sự trợ giúp của hệ thống công nghệ thông tin.
Theo đó, để thực hiện việc này hiệu quả trong toàn bộ hệ thống, về cơ bản, chúng ta cần phải thiết lập một hệ thống thông tin để lưu trữ tất cả các hồ sơ về các giao dịch BĐS, xác định mã số định danh cá nhân để biết rõ người nào đang sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, sẽ vẫn còn thách thức khi các thành viên trong gia đình có thể thay phiên sở hữu BĐS nhằm tránh thuế.
