Chính sách hợp lòng dân
“Nhiều vướng mắc, rào cản chưa được cam kết tháo gỡ như mong mỏi của các doanh nghiệp bất động sản và tình hình sẽ rất khó khăn tới đây… Nhưng đến giờ chắc chúng tôi sẽ phải tập trung làm tốt các quỹ nhà ở xã hội. Định hướng chính sách là như vậy rồi”, họ nói.
Tôi nói với họ, tôi không nghĩ các gói chính sách, tiền tệ sẽ được cam kết đưa ra ngay để “cứu” các doanh nghiệp khó khăn. Việc gỡ khó về rào cản pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn, cũng cần rất nhiều thời gian và công sức vì liên quan đến 15 luật và nhiều nghị định, thông tư.
Vì thế, phản ứng chính sách quan trọng nhất được đưa ra là chương trình xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân, và gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng kèm theo.
Có người cho rằng, giải pháp đó mang tính chất “dân túy” nhưng xin hỏi, dân túy đó có đúng hay không? Ở nước ta luôn duy trì quan điểm phát triển “không để ai bị bỏ lại phía sau” cơ mà!
Nhưng rõ ràng, lâu nay chính sách nhà ở đã bỏ nhiều người ở lại phía sau, sau khi chương trình nhà ở xã hội 2012-2016 chấm dứt.
Tích lũy bao đời mới mua được nhà?
Một doanh nhân nổi tiếng có lần than phiền, nếu bất động sản tăng giá kinh khủng như hiện nay, người nghèo phải mất hàng nghìn năm mới mua được nhà. Ông ấy có thể cường điệu lên nhưng vẫn có ý đúng nếu tính thu nhập trung bình của người dân chỉ khoảng 7 triệu đồng năm 2022. Với mức thu nhập như vậy thì riêng ăn và nuôi con còn khó, lấy gì mua nhà?
Các tổ chức quốc tế tính toán, chỉ số giá nhà so với thu nhập (tương tự như P/E trong cổ phiếu. Ví dụ thu nhập 100triệu/năm và giá nhà 5 tỷ đồng với tỷ lệ là 50). Tỷ lệ này ở một số nước như sau: Mỹ 4.18; Canada 7.59; Úc 15.49; Đức 15.93; Pháp 15.47; Anh 13.13. Trong khi đó, Việt Nam là 40.98, cao bậc nhất.
Ngay ở hội nghị, chuyên gia Cấn Văn Lực cho biết, hiện nay, giá bất động sản đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ); cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)....
Các chuyên gia khác tính toán, với thu nhập bình quân người Việt Nam hiện nay vào khoảng hơn 7 triệu đồng/tháng, tính ra phải mất gần 50 năm "nhịn ăn, nhịn tiêu" mới có thể mua được một căn hộ chung cư mới có 2 phòng ngủ.
Những thông tin như thế này thật đáng buồn và đó là trách nhiệm của Nhà nước vì Hiến pháp và Luật Đất đai đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Vậy mà nguồn cung cho dân nghèo quá “nhỏ giọt”. Ví dụ, năm 2022 trên cả nước chỉ cấp phép cho 9 dự án nhà ở xã hội, 2 dự án nhà ở công nhân trong khi cấp phép cho 126 dự án nhà ở thương mại, theo Bộ Xây dựng.
Không có cung nhà là trách nhiệm của ai?
Thu nhập của người nghèo đã thấp, nguồn cung quá ít so với cầu là trách nhiệm của doanh nghiệp hay nhà nước? Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã nói thẳng thắn tại hội nghị: “… dù có quy định, hầu hết các địa phương không bố trí các quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập”.
Trong khi chính quyền lơ là nguồn cung thì thị trường luôn có quy luật của nó. Các doanh nghiệp bất động sản tập trung làm nhà ở thương mại vì phải có lãi họ mới làm. Lý do là tất cả các quy trình, thủ tục, bao thư, chưa kể chi phí xây dựng, của một dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội là như nhau.
Những ai quan tâm có thể thấy rõ, tình trạng quây tôn, để đất hoang hóa phổ biến ở Hà Nội, TP.HCM hay những thành phố lớn. Tất cả các dự án đó đã có “chủ”, nhưng họ đâu có xây dựng để có cung.
Trên thực tế, giá bất động sản đã bùng nổ từ 2019, kéo qua các năm Covid 2020, 2021 và kết thúc khoảng nửa đầu 2022. Do phong tỏa, sản xuất kinh doanh cực kỳ khó khăn, lãi suất thấp, người dân ngồi nhà rảnh rỗi nên dòng tiền lái sang chứng khoán và bất động sản. Đây là quy luật đã diễn ra trên nhiều nước thời gian qua chứ không chỉ ở Việt Nam.
Bên cạnh đó còn nhiều yếu tố khác làm bất động sản bùng nổ như tăng trưởng tín dụng trung bình mỗi năm lên tới 12-14%, thị trường trái phiếu bùng nổ với hơn 1 triệu tỷ đồng trong năm 2020, 2021,… Giá bất động sản ở nhiều nơi đã gấp hai, ba lần trong vài năm qua.
Như vậy, giá nhà, giá đất đã sang một mặt bằng cao mới, mà người dân nghèo với hoài không tới.
Vì thế, các chương trình nhà ở xã hội, tín dụng ưu đãi tới đây là vô cùng cần thiết, cả Nhà nước và doanh nghiệp có quyết tâm là điều rất đáng mừng.
Ai sẽ triển khai chương trình đó? Xin thưa, doanh nghiệp chứ không phải Nhà nước vì Nhà nước chỉ đưa ra chính sách, cơ chế mà thôi.
Doanh nghiệp cần vượt qua hoàn cảnh bi đát này
Không thể lờ đi thực tế bi đát của các doanh nghiệp mà Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã tổng kết: hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn do khó tiếp cận được các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu; lãi suất, tỉ giá ngoại tệ, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng; không bán được sản phẩm;.... Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (cá biệt có Tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động); dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới;... Khó khăn của thị trường bất động sản kéo theo khó khăn của nhà thầu, cung ứng vật liệu và nhiều ngành nghề khác ảnh hưởng đến an sinh xã hội.
Các doanh nghiệp vẫn thiết tha Chính phủ tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc pháp lý, các quy định và trình tự, thủ tục đang cản trở các dự án bất động sản.
Trong bối cảnh đó, đặc biệt, đại diện Tập đoàn địa ốc Nova kiến nghị lấy khu đô thị vệ tinh Aqua City tại tỉnh Đồng Nai làm dự án thí điểm để Tổ công tác của Thủ tướng cùng địa phương tháo gỡ khó khăn và thời gian tháo gỡ trong một tháng.
Hy vọng kiến nghị của doanh nghiệp này và nhiều doanh nghiệp khác về tháo gỡ khó khăn pháp lý sẽ được xem xét, xử lý. Công trình đó và nhiều công trình khác góp phần phát triển kinh tế địa phương, cải thiện cảnh quan, nâng cao đời sống của người dân mà vướng thủ tục pháp lý thì nên căn cứ vào thực tiễn hay căn cứ vào pháp lý hiện hành để vừa có lý, có tình?
Liệu cách tiếp cận thực chứng với các doanh nghiệp bất động sản có nên không? Đây là câu hỏi rất đáng đặt ra trong bối cảnh tranh luận, thái độ xã hội về giàu nghèo vẫn mãi không thôi.
Có nên 'giải cứu' thị trường bất động sản?
Trước những lời kêu gọi "giải cứu" thị trường bất động sản đối diện nguy cơ khủng hoảng, mất thanh khoản… cần có giải pháp phù hợp hướng tới lợi ích lâu dài.
Xin nêu góc nhìn của chuyên gia Trần Đình Thiên: “Về cốt cách, chúng ta vẫn còn trong xã hội tiểu nông. Khi đặt đối lập, đối kháng giàu - nghèo theo lối truyền thống, chúng ta thường bỏ qua chính khía cạnh tích cực của vấn đề: doanh nghiệp, doanh nhân là lực lượng quan trọng tạo cơ hội việc làm, mang lại thu nhập cho người nghèo, là động lực thúc đẩy phát triển.
Nếu nhìn được như vậy, trong cả hai mặt của một thực thể phát triển, tâm lý xã hội sẽ nhẹ nhàng hơn, thái độ đối xử, và cả chính sách đối với họ cũng sẽ tích cực hơn. Tôi tin khi đó, nền kinh tế sẽ có một động lực phát triển mạnh mẽ và đúng hướng hơn.
Đến nay, khi đất nước đã chuyển sang kinh tế thị trường mấy chục năm, thế giới hiện đại đã chuyển sang thời đại toàn cầu hóa, công nghiệp 4.0, cần thay đổi cách nghĩ về giàu - nghèo, về doanh nhân nặng tính “đối kháng”, “đối đầu” nếu không muốn đất nước chảy máu tài sản, chất xám, tiêu mòn động lực. Là nền kinh tế đi sau, khát vọng tiến vượt và đuổi kịp rất lớn, càng không thể chấp nhận điều đó”.
Tư Giang
