Gỡ vướng các dự án nhà ở xã hội

Một trong những vấn đề lớn nhất đối với việc phát triển nhà ở xã hội là giá thành một căn hộ khi tới tay người có nhu cầu thường cao gấp nhiều lần thu nhập.

Phát triển căn hộ có diện tích nhỏ

Nhiều năm trước, câu chuyện về căn hộ chung cư 25 m2 bị dư luận phản ứng vì lo ngại việc phá vỡ quy hoạch, tạo ra các khu "ổ chuột" trên cao. Nhưng đến hiện tại, đem nhà 25 m2 ra so với các khu nhà trọ, về cơ bản, căn hộ tối thiểu 25 m2 vẫn lớn hơn và đáp ứng được điều kiện sống tốt hơn cho người dân, nhất là công nhân và người thu nhập thấp. Việc cho phép tạm thời xây dựng các căn hộ 25 m2 (có thể bố trí chỗ ở cho 1-3 người) phù hợp với nhu cầu của thị trường, đặc biệt là các đối tượng thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân lao động tại các khu công nghiệp.

Với góc nhìn tích cực, những căn hộ 25 m² sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính khiêm tốn, hạn chế sự tự phát của nhà ở tạm bợ, đồng thời kích hoạt thị trường với khả năng tiêu thụ tốt và giao dịch sôi động.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), có gần 35% dân số thành phố chưa có vợ, chồng; 6,4% hoặc đã ly hôn, hoặc ly thân, hoặc góa vợ (chồng) đang có nhu cầu căn hộ nhỏ. Mỗi năm có hơn 50.000 cặp đôi kết hôn mới muốn tạo lập nhà ở với giá tiền vừa phải nhưng số lượng đáp ứng rất hạn chế.

Ngoài ra, phần lớn trong số hơn 200.000 cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, đặc biệt là ngành y tế, giáo dục, công nhân, có nhu cầu tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ hoặc nhà ở xã hội.

Dĩ nhiên, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25 m² cũng không tránh khỏi những vấn đề nảy sinh. Đơn cử, người có nhu cầu thực sự trong tương lai có mua 25 m² để ở không? Căn hộ diện tích nhỏ sẽ thích hợp để phát triển ở khu vực nào và các tiện ích đi kèm được quy định ra sao; đặc biệt sự thuận tiện về giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh...?

Mặt khác, việc thành phố cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25 m² cũng khiến dân số trong một tòa chung cư/ khu dân cư tăng lên đáng kể; từ đó kéo theo nhiều vấn đề về quản lý khu dân cư, quản lý đô thị cũng như áp lực hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện ích cho dự án... Đây có thể là thách thức với nhiều chủ đầu tư nhưng đã có những dự án làm được và làm tốt thì sao chúng ta không "bung hàng" ra phục vụ? Điều quan trọng là cần quy hoạch rõ khu vực nào được phép xây dựng căn hộ 25 m².

Tiếp đó, cần quy định rõ tỉ lệ cho dự án nhà ở có căn hộ 25 m². Tùy vị trí và quy hoạch mà có thể áp dụng linh hoạt các diện tích 25 - 30 - 35 - 40 - 45 m² với tỉ lệ 10% - 15% - 20% - 25% sao cho phù hợp mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm.

Không để doanh nghiệp gặp khó về thủ tục pháp lý

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM gửi UBND TP HCM về kết quả thực hiện nhiệm vụ năm 2022, tính đến ngày 21-12-2022, thành phố chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội hoàn thành và đưa vào sử dụng với quy mô 260 căn; còn lại 9 dự án nhà ở xã hội đang thi công với quy mô gần 6.491 căn. Trong khi đó, với nhà ở thương mại, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 25 dự án nhà ở thương mại với quy mô 12.147 căn.

Có thể thấy thành phố có quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh, việc hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài khu vực các dự án nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế. Bên cạnh đó, thành phố chưa thực sự quyết liệt trong cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Số lượng thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội nhiều hơn so với dự án nhà thương mại, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện.

Để khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, trước hết cần có sự thống nhất quy định trong các văn bản pháp luật về loại đất để xây dựng nhà ở xã hội. Chế độ ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cần được cải thiện bằng các công cụ như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính.

Thành phố cũng nên đưa ra quy định phương thức thực hiện nghĩa vụ của "các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải có trách nhiệm đóng góp nghĩa vụ tài chính để góp phần phát triển nhà ở xã hội" và sau khi hoàn thành nghĩa vụ với nhà nước, chủ đầu tư được bán toàn bộ sản phẩm của dự án nhà ở thương mại.

Tất cả ban, ngành của TP HCM phải lấy tinh thần rút ngắn thủ tục hành chính, tạo cơ chế chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho các nhà đầu tư làm nhà ở xã hội làm kim chỉ nam trong khâu hành chính và pháp lý. Trong đó, doanh nghiệp rất mong chờ quy định bố trí 20% quỹ đất trong các dự án khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội sẽ được "mềm hóa" cho phù hợp với yêu cầu thực tiễn, nhằm xử lý được "nút thắt" giải quyết tình trạng thiếu hụt quỹ đất và khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội.