Quyền lợi của khách hàng ở Dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort được đảm bảo ra sao?

+ Có thông tin rằng, dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort đã thế chấp Ngân hàng. Có việc này không? Nếu có, thì chủ đầu tư bán căn hộ cho khách hàng căn cứ theo những văn bản pháp lý nào, thưa bà?

- Bà Lê Thị Vân Anh: Hiện Công ty đang thế chấp dự án để vay vốn theo Hợp đồng cho vay dự án đầu tư số 08/2018-HDDCVDADDT/NHCT260-FLAMINGO ngày 19/3/2018 ký với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (“Hợp đồng cho vay”).

Về quyền được bán căn hộ tại Dự án sau khi đã thế chấp Dự án: Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về quyền của bên thế chấp: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”.

Điểm (d), (k), Khoản 7.02, Điều 7 Hợp đồng cho vay quy định Flamingo được bán căn hộ nghỉ dưỡng thế chấp, sử dụng tiền thu được từ việc bán, cho thuê tài sản thế chấp để thanh toán các chi phí hợp lý đầu tư Dự án và/hoặc các chi phí trong quá trình vận hành Dự án và/hoặc trả nợ vay dài hạn tại Ngân hàng theo tỉ lệ quy định của Ngân hàng. Do vậy, việc ký Hợp đồng mua bán hoàn toàn phù hợp theo quy định của pháp luật.

+ Như vậy, sản phẩm bất động sản là căn hộ tại dự án có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật hay không? Quyền lợi của khách hàng có tiềm ẩn rủi ro cao về mặt sở hữu hay không, thưa bà?

- Bà Lê Thị Vân Anh: Điều 174 Luật Đất đai quy định “Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất thuộc sở hữu của mình”. Khoản 2 điều 5 Luật kinh doanh bất động sản quy định các bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân”. Điểm c Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất”.

Ngày 24/11/2017, UBND TP Hải Phòng ban hành Quyết định số 3206/QĐ-UBND về việc chấp thuận cho Công ty Cổ phần Tập đoàn Flamingo thuê đất để thực hiện dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort. Trong đó diện tích xây tổ hợp căn hộ nghỉ dưỡng là đất thuê trả tiền thuê một lần. Công ty đã nộp toàn bộ tiền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy, Flamingo hoàn toàn có căn cứ pháp lý để đầu tư tạo lập bất động sản để chuyển nhượng.

Căn cứ vào các quy định trên, khách hàng mua căn hộ tại Dự án đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận và quyền lợi của khách hàng không có rủi ro liên quan đến quyền sở hữu.

+ Thưa bà, đối với các căn hộ nghỉ dưỡng tại Dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort, thời gian qua, Flamingo thỏa thuận đặt cọc với khách hàng thể hiện tại các giấy đặt cọc, đặt chỗ. Như vậy có đúng quy định pháp luật hay không? 

- Bà Lê Thị Vân Anh: Khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”.

Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort là dự án khu nghỉ dưỡng, kinh doanh các căn hộ nghỉ dưỡng, vì vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên thì Chủ đầu tư có thể ký hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai khi có đủ các điều kiện sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Hiện nay, Công ty đã nộp đầy đủ tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án đã được phê duyệt, có thẩm định thiết kế bản vẽ thi công, có giấy phép xây dựng, hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án đảm bảo thi công. Do đó, Flamingo có được phép bán các căn hộ nghỉ dưỡng tại Dự án khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Và đến thời điểm này, Flamingo chưa ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ tại Dự án.

Việc Flamingo cho khách hàng lựa chọn sản phẩm, đặt cọc/giữ chỗ trước khi tiến hành ký kết Hợp đồng mua bán là hoạt động bình thường, phù hợp với quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, không trái với quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật khác liên quan, phù hợp với thông lệ trên thị trường.

+ Xin cảm ơn bà!