Bài 2: Chuyên gia pháp lý lo ngại

Pháp lý “mơ hồ”

Đó là lo ngại của Luật sư Lê Văn Trung, Công ty Luật hợp danh Đông Nam Á khi nói về việc BIM Group đang rao bán Condotel trong thời gian qua.  

Nói về tính pháp lý của Condotel, Luật sư Lê Văn Trung, cho rằng, khi một dự án được phê duyệt thì mục đích của nó phải rõ ràng, muốn chuyển đổi mục đích thì phải xin phép và được cơ quan có thẩm quyền đồng ý. Trong trường hợp chuyển đổi căn hộ Condotel mà chưa được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền thì việc chuyển mục đích sử dụng là trái với quy định pháp luật. Cho nên, việc rao bán này có phù hợp với quy định của pháp luật hay không còn phải xem xét nhiều yếu tố như có thay đổi mục đích sử dụng hay không, rao bán nhưng nội dung thỏa thuận giữa hai bên là mua bán hay chỉ là thỏa thuận đầu tư. Nếu đúng là bán để chuyển từ căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng sang căn hộ để ở thì việc bán này là vi phạm pháp luật.

Hiện nay, Tập đoàn Bim Group đang rao bán dưới cái tên “căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng” mà không phải căn hộ hay khách sạn nghỉ dưỡng? Người mua căn hộ này không thể chuyển gia đình đến ở, sinh hoạt như một căn hộ mua để ở bình thường. Căn hộ này mua xong thì phải giao lại cho phía bên bán quản lý để dùng vào hoạt động kinh doanh khách sạn. Hình thức này không mới và đã có một số dự án thực. Bản chất thực sự của hình thức này là kêu gọi đầu tư.

Thạc sỹ - Luật sư Võ Đình Đức cũng cho rằng, khi sản phẩm chưa được cấp giấy chứng nhận và chưa có quy định pháp lý thì những rủi ro khách hàng gặp phải có thể nhìn thấy ở việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố thế chấp không được diễn ra một cách suôn sẻ như thực tế các bất động sản khác. Bên cạnh đó, một khi quyền sử dụng đất được chuyển đổi từ loại hình đất kinh doanh dịch vụ, đất du lịch sang đất ở sẽ không được phép mua bán theo dạng chung cư nhà ở hay chung cư khách sạn, vậy các chủ đầu tư đang thể hiện một mặt các nhà đầu tư khi mua các sản phẩm căn hộ Condotel này không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chỉ được cấp một loại giấy chứng nhận mà không được phép kinh doanh, mua bán theo dạng căn hộ chung cư, căn hộ văn phòng vì bị điều chỉnh với loại hình đất ở được chuyển đổi theo đó.

Việc các khách hàng sau khi mua các căn hộ Condotel này và sau đó giao cho các chương trình cho thuê tìm kiếm lợi nhuận, họ không được trực tiếp sử dụng, quản lý nhưng không hề có cơ sở chắc chắn họ sẽ được hưởng các lợi ích khác. Trong khi đó, họ không được cấp các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở hay đất thì không thể được các ngân hàng chấp nhận trong các giao dịch tài chính, vay mượn, cầm cố thế chấp. Giao dịch mua đi bán lại không được dễ dàng và tính thanh khoản không cao đối với các nhà đầu tư, còn đối với các khách hàng F1 tức là chỉ mua và sử dụng thì loại hình này hoàn toàn không hợp lý.

Nói về ưu đãi mà BIM Group đưa ra để “chèo kéo” khách hàng, Luật sư Võ Đình Đức cho rằng, các khách hàng hay các nhà đầu tư cần lưu ý rằng, việc các nhà đầu tư có thể được chia sẻ lợi nhuận lên tới 40% doanh thu cho thuê phòng từ chương trình cho thuê là điều không thực sự hợp lý. Khi chương trình cho thuê được triển khai, các Chủ đầu tư phải bỏ các chi phí quản lý, chi phí vận hành và hàng loạt chi phí nhân công điều hành khác nhưng lại trả cho các nhà đầu tư 40% doanh thu (ở đây được hiểu là doanh thu trước thuế) là một điều vô cùng bất hợp lý và nhiều rủi ro. Tương tự việc cam kết lợi nhuận không thấp hơn 9% giá trị căn/1 năm trong vòng 9 năm kể từ ngày căn hộ được bàn giao là cam kết trên giấy và không hề có chế tài, cơ chế ràng buộc nào giữa các bên. Khi không đạt được lợi nhuận nói trên, thậm chí là thua lỗ, các nhà đầu tư không có cơ chế, chế tài nào đối với các chủ đầu tư và các nhà đầu tư triển khai chương trình cho thuê.

Luật sư Lê Văn Trung cũng lo ngại về những cam kết mà chủ đầu tư đưa ra sẽ khó khả thi và mơ hồ.

“Về chính sách bán hàng vô cùng hấp dẫn như chia sẻ 40% doanh thu, cam kết lợi nhuận không thấp hơn 9%, được tặng gói nghỉ dưỡng hàng năm,… và nhiều chính sách ưu đãi khác đi nữa thì đúng là quá mơ hồ không chỉ về mặt pháp lý mà cả thực tiễn. Bởi căn hộ do Tập đoàn Bim Group quản lý để hoạt động kinh doanh, doanh thu thực tế người đầu tư không thể nắm được thì làm sao tính được 40%, kể cả chia sẻ 80% doanh thu thì người đầu tư căn cứ vào đâu để mà yêu cầu chia doanh thu cho mình. Theo quy định của pháp luật thì lãi suất cho vay hiện nay không quá 20%, nếu không thỏa thuận thì vẫn được tính 10%. Như vậy, với 9%/năm thì quá thấp nếu như Tập đoàn Bim Group phải vay Ngân hàng để kinh doanh. Ta có thể thấy, nếu vấn đề đã rõ ràng về mặt pháp lý thì Tập đoàn Bim Group không thể làm gì khác ngoài để sao cho có lợi cho mình nhất”, Luật sư Lê Văn Trung nói.

Rủi ro cao

Theo các chuyên gia pháp lý, vấn đề tranh chấp quyền lợi ở Condotel hiện nay đã xảy ra, khi đó, khách hàng chính là người gặp rủi ro cao nhất. Không chỉ nằm các quy định của pháp luật chưa rõ ràng mà việc “ăn chia” lợi nhuận từ các sản phẩm Condotel cũng rất mơ hồ.

Trao đổi về những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải, Luật sư Lê Văn Trung đưa ra lời khuyên: “Trong trường hợp này tôi có một số lời khuyên dành cho khách hàng đang có ý định đầu tư vào căn hộ Condotel nói riêng và căn hộ khách sạn nói chung: Thứ nhất, Cần xác định rõ về mặt pháp lý ngay từ đầu tất cả các vấn đề và phải được thể hiện trong hợp đồng.

Thứ hai, đây là cái gốc của mọi vấn đề, khi có sự việc tranh chấp thì sẽ căn cứ vào hợp đồng để xem xét những thỏa thuận của hai bên. Hiện nay, đa phần hợp đồng do bên bán soạn thảo, điều khoản toàn có lợi cho họ, những lợi ích của bên mua thì để không rõ ràng. Đối với những vấn đề chưa thực sự rõ ràng thì cần làm rõ ngay từ đầu. Tránh trường hợp bên mua nghĩ là giấy chứng nhận sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn bên bán đưa ra giấy chứng nhận lại của tổ chức mình chứ không phải của cơ quan nhà nước nào.

Thứ ba, xác định cách tính doanh thu, thời hạn chia doanh thu, thời hạn chấm dứt thỏa thuận, lãi suất do chậm trả,… Trong trường hợp có vi phạm xảy ra thì căn cứ vào đó giải quyết".

Luật sư Trung cũng cho biết, ông đã gặp một số khách hàng mua căn hộ dưới dạng này, nhưng bên bán chỉ thực hiện được một thời gian đầu về phân chia doanh thu, nhưng khi bán hết sản phẩm rồi thì họ lấy nhiều lý do khác nhau để không thực hiện phân chia doanh thu nữa. Đến nay, đã nhiều năm họ không thực hiện nghĩa vụ phân chia doanh thu cho bên đã mua và xảy ra tranh chấp. Nhưng người đã mua căn hộ như thế này muốn rút tiền về cũng rất khó thực hiện được, tính rủi ro là rất cao.

Đồng quan điểm với Luật sư Lê Văn Trung, Luật sư Võ Đình Đức cũng đề nghị khách hàng cẩn trọng với những “lời ngon ngọt” từ các chủ đầu tư dự án. Khi pháp lý còn chưa thực sự rõ ràng thì cần cân nhắc kỹ càng trước khi quyết định có đầu tư hay không.

“Các nhà đầu tư Condotel cần cẩn trọng đối với các lời hứa về việc được cấp loại giấy gọi là “Giấy chứng nhận” mà không nêu rõ là Giấy chứng nhận gì, cấp cho ai và cơ quan nào có thẩm quyền cấp. Cũng cần đánh giá đối với loại hình đất dịch vụ du lịch này thời hạn được cấp phép cho các chủ đầu tư là bao nhiêu năm. Không nên vì lợi nhuận mà các Chủ đầu tư vẽ nên mà đưa mình vào các rắc rối. Hiện nay trên thực tế đã có các vụ kiện liên quan đến việc mua bán căn hộ Condotel ở các dự án Đà Nẵng hay Khánh Hòa và đó là bài học cho các khách hàng.

"Khi chưa có hành lang pháp lý và quy định nào về quyền sử dụng, sở hữu và có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay không, chúng ta có thể chờ đợi các chuyển biến tích cực từ các cơ quan nhà nước, từ lãnh đạo của các Bộ ngành liên quan theo chỉ đạo của Chính Phủ”, Luật sư Võ Đình Đức cho biết.