Người Việt dành 30-40% thu nhập cho chi phí nhà ở

30-40% thu nhập cho chi phí nhà ở

Tham luận tại hội thảo “Ổn định kinh tế vĩ mô - động lực tăng trưởng kinh tế năm 2017” diễn ra sáng nay (27/6), TS Phạm Văn Đại, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư Vấn, Savills Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò quan trọng trong sự vận hành của các nền kinh tế.

"Đây là thị trường tài sản có quy mô lớn, và đặc biệt quan trọng tại các quốc gia như Việt Nam khi thị trường tài sản tài chính chưa phát triển", ông Đại cho biết.

Ngoài ra, theo TS Đại, thị trường BĐS chiếm vị trí trung tâm trong tổng cầu khi chi phí cho nhà ở (thuê nhà, tiết kiệm mua nhà, trả góp mua nhà) chiếm khoảng 30-40% thu nhập hộ gia đình. Tính riêng 2 thành phố là TPHCM và Hà Nội đã tiêu thụ xấp xỉ 50.000 căn hộ chung cư trong năm 2016, giá trị ước tính khoảng 6 tỷ USD tương đương với với gần 9% GDP của hai thành phố.

"Do vậy, sự biến động của thị trường BĐS có thể tác động mạnh đến các biến số vĩ mô. Từ khủng hoảng kinh tế 2008 - 2009 tại Mỹ cho đến những vấn đề của hệ thống ngân hàng Việt Nam kéo dài từ năm 2008 đến nay đều có nguyên nhân quan trọng từ sự suy thoái của thị trường BĐS", ông đánh giá.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, khác với thị trường tài chính, diễn biến của thị trường BĐS dường như vẫn là ẩn số với các công cụ giám sát vĩ mô. Điều này bắt nguồn từ một số nguyên nhân.

Thứ nhất, cơ chế hoạt động nội tại của thị trường BĐS rất phức tạp, cùng lúc đóng vai trò là một thị trường tài sản cho mục đích đầu tư, thị trường hàng hóa cho mục đích tiêu dùng, và thị trường tư liệu sản xuất cho hoạt động kinh doanh. Do đó diễn biến của thị trường BĐS phụ thuộc vào rất nhiều biến số khác nhau như lạm phát, lãi suất, tỷ giá, giá vàng, dân số, thu nhập, chu kỳ kinh tế…

Thứ hai, thị trường BĐS thiếu minh bạch về thông tin hơn thị trường tài chính. Ở Việt Nam hiện chưa có chỉ số để theo dõi diễn biến của thị trường BĐS một cách hiệu quả.

Thứ ba, số lượng và chất lượng các nghiên cứu về thị trường BĐS rất hạn chế ở Việt Nam, cả về các nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm.

Thị trường có xảy ra "bong bóng"?

Chuyên gia từ Savills cũng cho rằng, so với những giai đoạn trước đây, thị trường BĐS hiện nay đã có sự phát triển đáng kể. Một ví dụ minh chứng là hiện nay việc đính giá BĐS hiếm khi quy đổi ra vàng. Những nhà đầu tư hiện nay cũng trở nên chuyên nghiệp hơn trước. Thị trường nhà cho thuê cũng chuyển biến đáng kể để tạo ra những nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn.

"Do đó, có lý do để cho rằng thị trường BĐS đang ổn định với chu kỳ kéo dài hơn trước. Hiện, thị trường cũng chưa có dấu hiệu cho thấy mặt bằng giá BĐS được đẩy lên cao do kỳ vọng của giới đầu tư", ông cho biết.

Cụ thể, hiện mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà hiện tại tăng khoảng 0,5 điểm phần trăm trong một năm trở lại đây. Mức tăng này chưa tạo áp lực đáng kể nên các nhà đầu tư trên thị trường. Thị trường do đó ít có khả năng chuyển sang giai đoạn suy thoái, khi mặt bằng lãi suất và điều kiện vĩ mô không xảy ra những diễn biến bất lợi đột ngột.

Một điểm đáng chú ý là nếu như trước đây dư nợ cho vay từ hệ thống ngân hàng được tập trung vào chủ đầu tư. Sự cung ứng vốn dễ dãi với lãi suất thấp là một phần nguyên nhân quan trọng dẫn tới sự dư thừa nguồn cung đã diễn ra trong giai đoạn khủng hoảng 2011.

Hiện nay dự nợ cho vay chuyển hướng đến đối tượng người mua nhà, theo ông Đại, đây là diễn biến tích cực, ngăn chặn bớt rủi ro tình trạng nguồn cung dư thừa xảy ra. Tín hiệu thị trường được phản ánh chính xác hơn qua quyết định người mua nhà, thay vì quyết định chủ doanh nghiệp. Mô hình tài chính hiện tại cũng giúp các chủ đầu tư giảm được rủi ro thị trường đồng thời giúp các ngân hàng phân tán rủi ro tốt hơn vào số lượng lớn người mua nhà.

"Thị trường đang ở cuối của giai đoạn tăng trưởng và bắt đầu bước sang giai đoạn nguồn cung quá mức. Tuy nhiên có những dấu hiệu tích cực cho thấy thị trường đang tự điều chỉnh và chu kỳ bất động sản có thể được kéo dài hơn so với các giai đoạn trước", ông Đại cho biết.